“Được mùa” thu tiền sử dụng đất

Các khu tái định cư ở Khu đô thị mới An Vân Dương còn thưa thớt

Giá trúng gấp ba lần giá sàn

Kết quả đó có được là nhờ các địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tốt. Điển hình như Phú Vang, năm vừa qua, gần như các khu dân cư, khu hạ tầng kỹ thuật, khu quy hoạch, tái định cư… khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều đạt và vượt kế hoạch đề ra. Điển hình như khu quy hoạch Tây Trì Nhơn ở xã Phú Thượng, với khoảng 30 lô, diện tích mỗi lô từ tầm 140-250m2, giá sàn tầm từ hơn 200-600 triệu đồng/lô đều được đấu giá thành công và số tiền đấu giá thường gấp 2-3 lần giá sàn. Ví dụ, lô A có già sàn 300 triệu đồng được đấu trúng 900 triệu đồng.

Tương tự, mới đây, Trung tâm Phát triển quỹ đất TX. Hương Thủy tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư thôn Dạ Lê, xã Thủy Thanh. Trong khi giá sàn đưa ra chỉ tầm hơn 3 triệu đồng/m2, song giá đấu trúng từ 10 triệu đồng đến gần 12 triệu đồng/m2, tức cũng tăng hơn 3 lần so với giá sàn.

Tham dự một vài cuộc đấu giá khác, chúng tôi cũng ghi nhận tình trạng tương tự như ở Khu quy hoạch thôn Ngọc Anh, xã Phú Thượng, giá sàn tầm 3-4 triệu đồng/m2, được người dân đấu giá trúng từ 12-14 triệu đồng/m2. Ở một số khu dân cư, quy hoạch Phú Lộc, Quảng Điền… cũng vậy. Riêng địa bàn TP. Huế, năm vừa qua không nhiều khu quy hoạch được tổ chức bán đấu giá, chủ yếu là một số lô đất đấu giá cho thuê.

Đất nhiều, nhà ít

Qua khảo sát ở một số đơn vị tổ chức bán đấu giá cho thấy, gần như không có tình trạng đấu trúng rồi “bỏ của chạy lấy người”. Nghĩa là khi đấu trúng, người ta đều nộp đầy đủ tiền cho Nhà nước. Tuy nhiên, nếu khảo sát một vòng quanh các khu quy hoạch, điều có thể thấy là rất ít khu lấp đầy nhà ở. Kể cả những khu tái định cư được đấu giá thành công đã lâu như Thủy Dương 1, 2, 3; Thủy Thanh 1, 2, 3…, thì lượng nhà ở chỉ đếm trên đầu ngón tay. Các khu quy hoạch, dân cư mới đấu cách nay một vài tháng hoặc một hai năm như Hói Sen, Vinh Vệ, Ngọc Anh…, chưa thấy có người đến làm nhà.

Một số khu dân cư, quy hoạch khác… còn chưa có hạ tầng, ví như Tây Trì Nhơn. Khi đấu giá đợt một hồi đầu năm, đường sá còn chưa được đầu tư. Đường bê tông chính vào khu quy hoạch 9m, nhưng chỉ đổ bê tông một nửa; nửa còn lại phải đến gần cuối quý III mới làm. Còn các lô đất đấu giá chỉ chia lô đóng cọc, không đổ đất nền. Nhiều khu là vùng ruộng trũng nước. Có khu là hồ trồng cây môn, bèo.

Trong các khu quy hoạch, dân cư… được các địa phương tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất, nếu bình xét những khu thiếu hạ tầng nhất phải kể đến các khu do huyện Phú Vang làm chủ đầu tư. Gần như không chỉ về hạ tầng đường sá mà các hạ tầng thiết yếu về điện, nước, thoát nước… đều không có. Điều đó được giải thích là do thiếu nguồn lực, phải đợi đấu giá xong, thu được tiền của người dân mới đầu tư quay trở lại cho hạ tầng. Tuy nhiên, kể cả khi đã thu tiền, thì việc đầu tư hạ tầng cũng manh mún, không đồng bộ.

Trong một lần trao đổi với ông Nguyễn Phước Bửu Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, về việc có quá nhiều khu quy hoạch, dân cư… đấu giá thành công nhưng không thấy người đến làm nhà, ông nói rằng, thực tế vẫn có tình trạng đầu cơ. Nghĩa là người ta đấu đất rồi để đó, không làm nhà. Cũng có người đấu để cho con cái, nhưng đợi chúng lớn có khi mất cả chục năm. Luật không quy định một người được đấu bao nhiêu lô, lại càng không quy định thời gian làm nhà, miễn là hợp lệ. Thế nên, người có tiền càng có nhiều đất, trong khi những người có nhu cầu thực sự rất khó để có lô đất an cư. Cũng bởi luật không cấm nên không có cách nào hạn chế được tình trạng này. Nhà nước chỉ xử lý nếu phát hiện trường hợp thông đấu, gian lận…

Có dự án lớn, không lo hụt thu

Thực tế từ việc đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy, do áp lực về nguồn thu ngân sách để bù một số khoản thu thiếu hụt nên năm 2020 có rất nhiều cuộc đấu giá đất được tổ chức. Bình quân một tuần có một vài cuộc đấu giá. Chỉ những tháng giãn cách xã hội do dịch COVID-19 mới tạm dừng đấu giá, song gần như những khu đất nằm trong kế hoạch đều được tổ chức đấu giá ngay sau đó, thậm chí tổ chức một cách dồn dập để đạt chỉ tiêu. Về mặt tích cực, việc đấu giá thành công và vượt kế hoạch đem lại cho ngân sách một nguồn thu đáng kể. Tuy thế, điều đó cũng bộc lộ những hệ lụy đáng suy nghĩ. Điều có thể nhìn thấy là rất nhiều khu quy hoạch ngoài chưa đầu tư đường sá nội khu, có đường rộng chỉ 3-4m, ô tô đi lại khó khăn, hệ thống giao thông kết nối cũng chưa thông tuyến.

Quan trọng hơn, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất được cho là không bền vững. Bởi nguồn quỹ đất của chúng ta có hạn. Đấu đến một lúc sẽ hết. Đơn cử như địa bàn TP. Huế, kể cả khu vực lân cận tức các phường vùng ven, hiện không còn nhiều quỹ đất để đấu giá. Các huyện, thị lân cận như Hương Thủy, Phú Vang, Hương Trà…, một thời gian nữa cũng sẽ rơi vào tình trạng này và đây cũng là thực trạng chung cho các huyện khác.

Một chuyên gia bất động sản sản phân tích: Đất thì không thể “đẻ thêm”, nhưng người thì càng ngày càng nhiều. Xu hướng rời quê lên phố càng lớn càng tạo thêm áp lực về chỗ ở. Thế nên, các thành phố lớn ưu tiên cho phương án xây dựng chung cư để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho nhiều người hơn, trong khi Thừa Thiên Huế quan tâm nhiều hơn đến việc phân lô bán nền mà cách này chỉ giải quyết được nhu cầu số ít về chỗ ở. Điều này một phần cũng do tâm lý người Huế chưa thích ứng với chung cư.

KTS Huỳnh Quang, Nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng phân tích, việc phân lô bán nền, nhất là lấp ruộng để làm đô thị không chỉ phá vỡ quy hoạch, môi trường tự nhiên mà thể hiện sự thiếu bền vững. Thực tế cho thấy, rất nhiều khu quy hoạch hiện nay đều thấp lụt do lấp ruộng, cao trình đường sá chưa đảm bảo. Về lâu dài, tỉnh nên tính đến các phương án khác để vừa phát triển đô thị hài hòa, vừa không mất ruộng đất của nông dân. Và giải pháp ông Huỳnh Quang đề xuất nên xây dựng chung cư cao tầng hoặc khu đô thị về phía Tây TP. Huế, khu vực phường An Tây là hợp lý.

Riêng về nguồn thu ngân sách, theo ngành thuế, năm nay do ảnh hưởng của dịch COVID-19, nhiều ngành nghề không đảm bảo được sản xuất kinh doanh nên nguồn thu thiếu hụt. Đây cũng là thực trạng chung của cả nước và thế giới. Tỉnh, các ban ngành… đã nhận thấy sự thiếu bền vững từ nguồn thu tiền sử dụng đất, do đó, đã xúc tiến các biện pháp để kêu gọi đầu tư. Chỉ khi có những dự án lớn, nguồn thu ngân sách mới đảm bảo. Tin vui là mới đây đã có dự án đầu tư vào Khu Kinh tế Chân Mây-Lăng Cô như Nhà máy Nhiệt điện khí LNG Chân Mây, với tổng mức đầu tư 6 tỷ USD. Khi đi vào hoạt động sẽ đóng góp cho ngân sách tỉnh một nguồn thu đáng kể hay nói cách khác là tỉnh không lo hụt nguồn thu. Tuy nhiên, dự án chỉ mới khởi động, phải mất vài năm nữa mới đưa vào vận hành thương mại. Từ đây đến đó, bài toán thu ngân sách buộc phải có nhiều lời giải chứ không chỉ là thu tiền sử dụng đất.

Bài: Tâm Huệ – Ảnh: Tuấn Kiệt